PINDULES DE C&S CONTRA EL COVID-19
QUE PASSA AMB ELS LLOGUERS DE LOCALS COMERCIALS.? QUE PASSA AMB ELS LLOGUERS D’HABITATGES? QUE PASSA AMB ELS HABITATGES D’ÚS TURISTIC?
Mitjançant la present circular facilitada per el Col·legi d’Administradors de finques de Girona es vol donar una orientació general, i s’haurà d’estar a cada cas concret per determinar si es aplicable, o no, una possible revisió del contracte.
a) Cas dels locals de negoci o lloguer d’indústria
En el nostre Dret regeix el principi “rebus sic stantibus” que s’aplica als supòsits en que, com a conseqüència de l'extraordinària alteració de les circumstàncies referents al contracte, no previstes per les parts, es produeixen efectes que atempten contra l’equilibri de les prestacions pactades en el moment de la seva celebració.
Davant d’aquest estat d’alarma per causa del coronavirus, als contactes se’ls pot aplicar la clàusula rebus sic stantibus que no cal que consti expressament en el contracte, ja que s’entén implícita o sobreentesa. Aquesta clàusula fa referència a que les estipulacions establertes en els contractes, es varen pactar tenint en compte les circumstàncies concurrents en el moment de la seva celebració, i qualsevol alteració substancial de les mateixes, pot donar lloc a la modificació d'aquelles estipulacions.
La clàusula rebus sic stantibus suposa una flexibilització i factor mitigador del rigor del principi “pacta sunt servanda” (els pactes s’han de complir), en virtut de el qual el contracte és font de obligacions que s’han de complir d'acord amb el convingut.
Perquè sigui d’aplicació, segons el Tribunal Suprem, s'han de donar una sèrie de requisits, principalment els següents:
- Que entre les circumstàncies existents en el moment de celebració del contracte i les concurrents en el moment del seu compliment o execució s'hagi produït una alteració extraordinària.
- Que, a conseqüència d'aquesta alteració, resulti una desproporció exorbitant i fora de tot càlcul entre les prestacions convingudes.
- Que no hi hagi un altre mitjà de posar remei al desequilibri sobrevingut de les prestacions.
- Que les noves circumstàncies fossin imprevisibles per a les parts en el moment de celebració.
- Que qui al·legui el principi “rebus sic stantibus” ho faci de bona fe i no tingui culpa.
Els efectes d’aquesta clàusula no inclouen la resolució o rescissió del contracte, sinó únicament la modificació d’aquest, buscant compensar el desequilibri sobrevingut de les prestacions entre les parts.
Per tant, en una situació econòmica extraordinària com la que s'està produint a causa del coronavirus i la temuda recessió econòmica que l’acompanyarà, amb un augment extraordinari de l’atur i descens de l’activitat turística, és pot considerar com aquesta circumstància extraordinària que ha generat un desequilibri greu entre les parts, podent-se imposar una revisió de les prestacions, a fi de restablir l’equilibri de les prestacions pactades a l’inici del contracte, que es podrà obtenir fàcilment, per exemple, reduint la renda del lloguer.
b) Supòsit de lloguer d’habitatge habitual
Aquest principi “rebus sic stantibus”, no serà aplicable als contractes de lloguer d’habitatge habitual, donat que no té l’arrendatari una finalitat econòmica, sinó que l’objecte del contracte és l’establiment d’un domicili, circumstància que no es veu afectada per la crisi del coronavirus.
En els casos de “pisos d’estudiants”, seria aplicable sempre i quan es tanquessin les universitats o centres d’estudi per un llarg període.
c) Supòsit de lloguer d’habitatges d’ús turístic
En tant en quant es tracta d’un contracte d’execució diferida, cabria la possibilitat d’aplicació de la clàusula rebus sic stantibus, tot i que sembla més raonable que si no hi ha un acord entre les parts, l’arrendatari opti per la resolució del contracte d’acord amb l’art 26 del Decret 159/2012, de 20 de novembre, d’establiments d’allotjament turístic i d’habitatges d’ús turístic (publicat al DOGC 6268 de data 5/12/2012), que estableix que a cancel·lació efectuada per la persona usuària dintre dels deu dies anteriors a la data d’arribada dona lloc a les següents penalitzacions, llevat pacte en contrari:
- Reserva per dos o menys dies, el 50% del preu total d’estada.
- Reserva per més de dos dies i fins a set dies, el 35% del preu total d’estada.
- Reserva per més de set dies, el 25% del preu total d’estada.
Les anteriors penalitzacions no són aplicables quan la cancel·lació es produeix per causa de força major, degudament acreditada.
En el moment present, de mesures de prevenció del coronavirus, i estat d’alarma, es consideraria que estem en un supòsit de força major i no hi hauria penalització.
En definitiva el consell es que s'ha de negociar, amb l'inquilí: Ajornament, Fraccionament, Descompte, etc...dependrà de la capacitat negociadora del propietari i del inquili.La clàusula “rebus sic stantibus” permet la revisió de les obligacions i contractes quan, per circumstàncies sobrevingudes, s'ha trencat l'equilibri econòmic del contracte i a una de les parts li resulta impossible o molt costós el seu compliment.
En què consisteix la clàusula “rebus sic stantibus”?
Es tracta d'un mecanisme de restabliment de l'equilibri de les prestacions. Es produeix quan, per circumstàncies sobrevingudes i totalment fora de el poder d'actuació de les parts, a una d'elles li resulta absolutament impossible o costós el compliment de l'obligació. També se la coneix com la teoria de l'alteració de la base del negoci.
No està regulada aquesta clàusula en cap precepte, sinó que és una construcció doctrinal que tradicionalment la jurisprudència ha admès, amb molta cautela, en certs casos, i sobre les següents bases:
- 1. Que la clàusula “rebus sic stantibus” no està legalment reconeguda.
- 2. Que, però, donada la seva elaboració doctrinal i els principis d'equitat a què pot servir, hi ha una possibilitat que sigui elaborada i admesa pels tribunals.
- 3. Que és una clàusula perillosa i, si escau, s'ha d'admetre cautelosament.
- 4. Que la seva admissió requereix com a premisses fonamentals:
- Alteració extraordinària de les circumstàncies en el moment de complir el contracte en relació amb les concurrents a el temps de la seva celebració.
- Una desproporció exorbitant, fora de tot càlcul, entre les prestacions de les parts contractants que veritablement s'ensorrin el contracte per aniquilació de l'equilibri de les prestacions.
- Que tot això esdevingui per la sobrevinent de circumstàncies radicalment imprevisibles.
- 5. Que la clàusula no té efectes rescissoris, resolutoris o extintius del contracte, sinó únicament efectes modificatius de la mateixa, encaminats a compensar el desequilibri de les prestacions.
També té declarat la jurisprudència que la clàusula és únicament aplicable als contractes a llarg termini o de tracte successiu i d'execució diferida i que només opera en els casos d'una alteració extraordinària o una desproporció, fora de tot càlcul, entre les pretensions de les parts contractants, que veritablement ensorren el contracte com a conseqüència de les sobrevingudes circumstàncies radicalment imprevisibles.
Finalment, els tribunals han rebutjat l'aplicació de la clàusula quan s'ha fet una abstracta i imprecisa al·legació d'ella.
