PINDULES DE C&S CONTRA EL COVID-19
QUE PASA CON LOS ALQUILERES DE LOCALES COMERCIALES.? QUE PASA CON LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS? QUE PASA CON LAS VIVIENDAS DE USO TURISTICO?
Mediante la presente circular facilitada por el Colegio de Administradores de fincas de Girona se quiere dar una orientación general, y deberá estar a cada caso concreto para determinar si es aplicable, o no, una posible revisión del contrato.
a) Caso de los locales de negocio o alquiler de industria
En nuestro Derecho rige el principio "rebus sic stantibus" que se aplica a los supuestos en que, como consecuencia de la extraordinaria alteración de las circunstancias referentes al contrato, no previstas por las partes, se producen efectos que atentan contra el equilibrio de las prestaciones pactadas en el momento de su celebración.
Ante este estado de alarma por causa del coronavirus, los contactos se les puede aplicar la cláusula “rebus sic stantibus” que no es necesario que conste expresamente en el contrato, ya que se entiende implícita o sobreentendida. Esta cláusula hace referencia a que las estipulaciones establecidas en los contratos, se pactaron teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, y cualquier alteración sustancial de las mismas, puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones.
La cláusula "rebus sic stantibus" supone una flexibilización y factor mitigador del rigor del principio "pacta sunt servanda" (los pactos deben cumplirse), en virtud del cual el contrato es fuente de obligaciones que deben cumplirse de acuerdo con lo convenido.
Para que sea de aplicación, según el Tribunal Supremo, se deben dar una serie de requisitos, principalmente los siguientes:
- Que entre las circunstancias existentes en el momento de celebración del contrato y las concurrentes en el momento de su cumplimiento o ejecución haya producido una alteración extraordinaria.
- Que, a consecuencia de esta alteración, resulte una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones convenidas.
- Que no haya otro medio de remediar el desequilibrio sobrevenido de las prestaciones.
- Que las nuevas circunstancias fueran imprevisibles para las partes en el momento de celebración.
- Que quien alegue el principio "rebus sic stantibus" lo haga de buena fe y no tenga culpa.
Los efectos de esta cláusula no incluyen la resolución o rescisión del contrato, sino únicamente la modificación de éste, buscando compensar el desequilibrio sobrevenido de las prestaciones entre las partes.
Por tanto, en una situación económica extraordinaria como la que se está produciendo debido al coronavirus y la temida recesión económica que le acompañará, con un aumento extraordinario del paro y descenso de la actividad turística, se puede considerar como ésta circunstancia extraordinaria que ha generado un desequilibrio grave entre las partes, pudiéndose imponer una revisión de las prestaciones, a fin de restablecer el equilibrio de las prestaciones pactadas al inicio del contrato, que se podrá obtener fácilmente, por ejemplo, reduciendo la renta del alquiler.
b) Supuesto de alquiler de vivienda habitual
Este principio "rebus sic stantibus", no será aplicable a los contratos de alquiler de vivienda habitual, dado que no tiene el arrendatario una finalidad económica, sino que el objeto del contrato es el establecimiento de un domicilio, circunstancia que no se ve afectada por la crisis del coronavirus.
En los casos de "pisos de estudiantes", sería aplicable siempre y cuando se cerraran las universidades o centros de estudio por un largo periodo.
c) Supuesto de alquiler de viviendas de uso turístico
En tanto en cuanto se trata de un contrato de ejecución diferida, cabría la posibilidad de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, aunque parece más razonable que si no hay un acuerdo entre las partes, el arrendatario opte por la resolución del contrato de acuerdo con el art 26 del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico (publicado en el DOGC 6268 de fecha 05/12/2012 ), que establece que a cancelación efectuada por el usuario dentro de los diez días anteriores a la fecha de llegada da lugar a las siguientes penalizaciones, salvo pacto en contrario:
- Reserva por dos o menos días, el 50% del precio total de estancia.
- Reserva por más de dos días y hasta siete días, el 35% del precio total de estancia.
- Reserva por más de siete días, el 25% del precio total de estancia.
Las anteriores penalizaciones no son aplicables cuando la cancelación se produce por causa de fuerza mayor, debidamente acreditada.
En el momento presente, de medidas de prevención del coronavirus, y estado de alarma, se consideraría que estamos en un supuesto de fuerza mayor y no habría penalización.
En definitiva el consejo es que hay que negociar con el inquilino: Aplazamiento, Fraccionamiento, descuento, etc... dependerá de la capacidad negociadoda del propietario e inquilino.La cláusula rebus sic stantibus permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento.
¿En qué consiste la cláusula rebus sic stantibus?
La cláusula "rebus sic stantibus" permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha roto el equilibrio económico del contrato y en una de las partes le resulta imposible o muy costoso su cumplimiento.
En qué consiste la cláusula "rebus sic stantibus"?
Se trata de un mecanismo de restablecimiento del equilibrio de las prestaciones. Se produce cuando, por circunstancias sobrevenidas y totalmente fuera del poder de actuación de las partes, a una de ellas le resulta absolutamente imposible o gravoso el cumplimiento de la obligación. También se la conoce como la teoría de la alteración de la base del negocio.
No está regulada esta cláusula en precepto alguno, sino que es una construcción doctrinal que tradicionalmente la jurisprudencia ha admitido, con mucha cautela, en ciertos casos, y sobre las siguientes bases:
- 1. Que la cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida.
- 2. Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales.
- 3. Que es una cláusula peligrosa y, en su caso, debe admitirse cautelosamente.
- 4. Que su admisión requiere como premisas fundamentales:
- a. Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
- b. Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.
- c. Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.
- 5. Que la cláusula no tiene efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, sino únicamente efectos modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones.
También tiene declarado la jurisprudencia que la cláusula es únicamente aplicable a los contratos a largo plazo o de tracto sucesivo y de ejecución diferida y que sólo opera en los casos de una alteración extraordinaria o una desproporción, fuera de todo cálculo, entre las pretensiones de las partes contratantes, que verdaderamente derrumban el contrato como consecuencia de la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.
Finalmente, los Tribunales han rechazado la aplicación de la cláusula cuando se ha hecho una abstracta e imprecisa alegación de ella.
